İnşaat maliyetleri ile konut satış fiyatları arasında ocak ayında başlayan ayrışma mayısta iyice belirginleşti.

Konut fiyatlarındaki yıllık artış ortalamada yüzde 145 oldu, yeni konutlarda ise yüzde 150’yi aştı.

Bazı mal ve hizmetlerin fiyatındaki artışı ölçmek çok zordur. Konumdu, kaliteydi, hizmetin özelliğiydi derken bir dizi değişken devreye girer. Temel olarak neyi ölçü almak gerektiğini bilemezsiniz.

Konut fiyatlarını da böyle düşünmek gerekir. Genel bir artış olduğunu herkes görüyor; ama aynı kentin aynı bölgesinde bile çok farklı fiyat artışları yaşandığı da bir gerçek.

Hani aynı ya da çok benzer konutları alabilseniz ve onların fiyatındaki değişimi düzenli olarak izleyebilseniz kuşkusuz artış ya da (pek olmaz ya) azalışı sağlıklı bir şekilde hesaplayabilirsiniz.

Yani konu çetrefilli… Konu bir otomobil ya da domates fiyatındaki değişimi ölçmeye hiç mi hiç benzemiyor.

Peki toplu bir oranı, genel bir oranı nasıl bulacağız?

Merkez Bankası bir hesaplama yapıyor. Bunu Türkiye ortalamasını gösteren en sağlıklı hesaplama olarak kabul etmek durumundayız.

Artış giderek hızlanıyor

Merkez Bankası’nın açıklamasına göre mayıs ayında konut fiyatları yüzde 10’un üstünde arttı.

Genel artış oranı yüzde 12.4 oldu. Yeni konutların fiyatı yüzde 13.1, yeni olmayan konutların fiyatı ise yüzde 12.2 artış gösterdi.

Mayıs itibarıyla son bir yıldaki artış ise genelde yüzde 145.5, yeni konutlarda yüzde 151.4, yeni olmayan konutlarda yüzde 126.4 düzeyinde oluştu.

Maliyet artışıyla fark açılıyor

Konut fiyatlarındaki yıllık artış geçen yıl mayısta yüzde 29’du, bu yıl yüzde 145. Peki niye böyle oldu?

Konut fiyatlarının artışına yol açan etkenlerin başında inşaat maliyetlerindeki artış geliyor.

Bir başka önemli etken de hiç kuşku yok ki TL cinsi tasarruf etmenin adeta cezalandırılması ve bu yüzden vatandaşın özellikle geçen yıl eylüldeki faiz indiriminden sonra konutu da öncelikli yatırım araçları arasına koyması. Tasarrufu TL’de tutmak göz göre göre anaparadan yemek demek. Vatandaş ya döviz alıyor ya altını tercih ediyor ya kur korumalı mevduata gidiyor. Finansal araçları tercih etmeyenler de ağırlıkla konut alımına yöneliyor. Yükselen talep de fiyatlar üstünde baskı yaratıyor.

Bir yandan maliyet baskısı, bir yandan talep… Bu iki etken bir araya geldi mi konut fiyatlarını tutmak da mümkün olmuyor.

Mayıs ayı verileriyle birlikte bir gelişme daha da belirgin hale geldi. İnşaat maliyetlerindeki yıllık artışla konut fiyatlarındaki artış, geçen yılın eylül, ekim, kasım ve aralık aylarında adeta kol kola seyretti. Ocak ayıyla birlikte konut fiyatlarındaki artış, maliyet artışının üstüne çıkmaya başladı. Ocakta çok küçük olan fark giderek açıldı ama mayısa kadar yön yine de aynıydı.

Mayısta durum tümden değişti. İnşaat maliyetlerinde nisan sonunda yüzde 106.6 olan yıllık artış mayısta 105.7’ye indi.

Buna karşılık konut fiyatlarında nisan sonunda yüzde 127 olan yıllık artış mayıs sonunda yüzde 145.5’e dayandı.

Maliyet ile konut satış fiyatları arasındaki makas ilk kez böylesine açılmış oldu.

Pek niye böyle oldu?

İnşaat maliyetindeki artışla konut fiyat artışı arasındaki makasın belirgin bir şekilde açılmasında iki temel etken rol oynadı.

Birincisi, maliyetlerdeki artışlar konut fiyatlarına belli ki biraz gecikmeli yansıyor.

İkincisi ve daha önemlisi ise konut talebindeki artış hızlanarak devam ediyor. Arz-talep dengesindeki bozulma karşımıza böyle oranlar çıkardı.

Üstelik inşaat maliyetlerindeki artışın oranını ölçmek daha kolay. Konut fiyat artışı olarak ortaya konulan oranlar, olabilecek en düşük oranlar. Çok muhtemeldir ki gerçekte bu oranların üstünde artışlar yaşanıyordur. Girişte de belirttiğim gibi konut fiyatlarındaki artışı ölçmek çok ama çok zor, bir orta yol bulmak hiç kolay değil ve bulunan bu orta yol, yani Merkez Bankası’nın açıkladığı oran da hiç kuşku yok bir anlamda en düşük artışa işaret ediyor.

Dolayısıyla sorun büyüyor ve öyle görünüyor ki daha da büyüyecek. Fiyatlama davranışlarındaki bozulma bizi bu duruma getirdi. Üzüm üzüme baka baka kararıyor, herkes her şeyin fiyatlamasını yaparken genel durumu dikkate alıyor ama en çok da gelecek güvensizliği olabildiğince yüksek fiyata satma dürtüsünü harekete geçiriyor. Herkeste “Fiyatlar nasıl olsa daha da artacak” düşüncesi hakim. Zaten bu düşünceyi kırmadan fiyatlama davranışının düzeleceğini düşünmek söz konusu bile olamaz. Enflasyonla mücadelede başarı için de hep geleceğe işaret ediliyor olması da zihinlere ister istemez “Demek ki kısa vadede bir beklenti yok” düşüncesinin kazınmasına yol açıyor.

İşte sonuç! Her alanda; her mal ve hizmetin fiyatında artış…

Hele hele döviz kurlarındaki artışa karşı atılabilecek hiçbir adım kalmadığı, alınabilecek hiçbir önlemin bulunmadığı gün gibi ortadayken…

Ayrıca bakmayın inşaat maliyetlerinin yıllık bazda mayısta gerilemiş olmasına… Aslında mayısta fiyatlar arttı ama geçen yılın aynı ayındaki artışın altında kalındığı için yıllık oran gerilemiş oldu. Yani inşaat maliyetindeki artış da sürüyor. Dolayısıyla bu artışın yeniden ivme kazanabileceği de hiç kuşkusuz konut fiyatları üstünde baskı yaratan bir başka unsur…